質問
① 店舗取り壊しを考えている場合、賃貸借契約の更新後の期間は短い方がいいのでしょうか。
② 貸主が、建て替えなどのために店舗の取り壊しを決定した場合、契約はそれで終了するという特約は有効でしょうか。
回答
①について
まず、一般的には「老朽取り壊し」が目的の場合、それだけでは賃貸借契約の更新拒否や解約の「正当理由」にはならないとされています。したがって、契約期間の長短に関わらず、賃借人が居住の継続を希望しているような場合には、「老朽取り壊し」を理由とする明け渡しは認められないことになろうかと思います。
ただ、明け渡しを求めるという方針が決まっているのであれば、契約期間中の解約申入れよりも１年契約として更新拒絶をする方が、まだ賃貸人側の事情として有利ですので、更新後の期間を１年契約などの短い期間に変えられるのであれば、その方がよいと思います。
なお、もし、平成１２年３月１日以降に締結した契約なのであれば、一度合意解約をした上で、定期借家契約を締結するというのも一つの方法だと思います。定期借家契約が適法に成立し、終了の通知なども適法に実施すれば更新はありえませんので、期間の満了によって賃貸借契約は終了し、賃借人は居住の継続をすることはできないことになります。
②について
この特約は、借地借家法３０条に反するので、効力は無いと考えられます。
