不動産：普通借家契約から定期借家契約への切り替え

質問
事業用ビルのテナントについて、通常の借家契約から定期借家契約に切り替える場合、テナントと交渉して合意解約書を締結し、新規で定期借家契約を締結するという形で問題ないでしょうか。もしくは合意解約書は省いてもよろしいでしょうか。
また、敷金を一旦返却して、新規でお預かりをしなおすことは省いてもよろしいでしょうか。
現テナントとの賃貸借契約期間などは関係ありますでしょうか。更新の際に締結しなおそうと思っております。

回答
居住用の建物ですと、借家契約が平成12年3月1日以前に締結されている場合、普通借家契約を解除して、定期借家契約を締結することはできません。しかし、平成12年3月1日以降に締結された普通借家契約の場合、借家契約を解約して、定期借家契約にすることは可能です。
今回の場合は、居住用ではなく、事業用の借家契約のようですから、いつ締結されたものでも、普通借家契約を解約して定期借家契約を締結することは可能です。
なお、店舗兼住宅の場合は、居住用建物の場合と同様に考えるべきだとされています。

また、普通借家契約を解約するので、合意解約したことを証明するために、合意解約書は省かない方がよいと思います。

また、敷金の移行というのは、通常、借主が変った場合に行われるものですし、また、今回の場合、通常の借家契約を解約して、定期借家契約を新たに締結するものなので、（敷金の移行というのも、理屈の上では可能かもしれませんが）、法律関係をはっきりさせるためにも、いったん返還して、新たに敷金を入れてもらい方がよいと思います。

また、例えば、考えられるトラブルとしては、貸主に騙されて、普通借家契約を解約させられ、普通借家契約より不利な定期借家契約を結ばされたというようなテナントのクレームですが、このようなことを言われないためにも、上記のようにしておいた方がよいと思います。
また、通常、普通借家契約を解約して定期借家契約にするというのは、テナントにはメリットがないものなので、他に何もテナントにメリットがないという場合、このようなクレームももっともだと判断されかねません。
この契約の切り替えについて、何か、テナントのメリット（例えば、家賃のある程度の値下げなど）はあるのでしょうか。

また、原テナントとの賃貸借契約の期間は関係ありません。