賃貸土地の借地人の相続人不明の場合について

借地人が建てた家が朽ちていくことについて、土地のオーナーから相談を受けることが増えてきました。
このような場合にどうすればよいか、弁護士法人グリーンリーフ法律事務所が解説いたします。

借地人が、行方不明の場合や借地人の相続人が不明な場合の問題点

令和５年４月から、相続土地についての国庫帰属の制度が開始になります。
これは、遠方に住んでいて土地を利用しない、などの理由から設けられる制度ですが、同じことは建物にも言えます。
すなわち、地方や郊外で土地を賃借していたものの、自身や子の独立により、その賃借土地と建物が不要になるというケースはあり得ます。
このような状態が長期間続き、借地人が建てた家が朽ちていくことについて、土地のオーナーから相談を受けることが増えてきました。
このような状態を放置すると、周辺からのクレームが来るなどの事態を招き、特に地方などでは、周辺に肩身の狭い思いをするなどのことがあります。
しかし、現時点で、このような建物を放棄し、国に帰属を移す制度はありません。
このような建物が残されてしまったオーナーは、どのように対応すればいいでしょうか。

権利関係

土地と建物の所有権者

日本は、土地と建物の所有権が異なってもよいという法制度をとっています。
そのため、土地を貸し、土地の賃借人が建物を建築することが可能になるのですが、さらに、土地の賃借人は建物を貸すことができるため、場合によっては、３当事者が関係する場合が発生します。
土地所有者A→土地賃貸→土地賃借人／建物所有者（／建物賃貸人→建物賃借人）

土地所有者の権限

以上のように、土地と建物の所有者が違うことは日本では許されています。
これを言い換えますと、土地所有者は、建物については勝手に処分などをすることができないということになります。
土地の返却を求めたいという場合には、合意解約をするか、契約を解除して返却を求めることが必要になります。

借地人が行方不明であったり、相続人が不明な場合にどうすればよいか

地代が全く入ってきていない場合

では、貴方が土地のオーナーで、土地賃借人が建物を建てているもののかなり古く、連絡が取れない、賃料はもう何年も払われていない、という場合を考えてみましょう。
この場合、まずは、建物所有者である土地賃借人の住民票を取得して、連絡を試みることになります。仮に、土地賃借人が死亡している場合には、その相続人に対して連絡をします。
そして、滞納賃料を支払うよう催告し、支払が無い場合には契約を解除することを通知します。
通知が、土地賃借人や相続人に届いたにも関わらず支払いが無い場合には、建物を収去して土地を明け渡すことを求める裁判を起こすことになります。
この裁判は、通常は勝訴しますので、その勝訴判決に基づき、建物収去土地明け渡しの強制執行を行うことになります。

地代が入ってくる場合

次に、貴方が土地のオーナーで、土地賃借人が建物を建てており、その建物を別の第三者に賃貸している、建物賃借人は地代を土地のオーナーであるあなたに直接支払ってくる、という場合を考えてみましょう。
この場合、形式的には土地賃借人／建物所有者から地代を受領していないので、債務不履行があるとして、上記と同じように契約の解除を主張することができる可能性があります。
しかし、例えば、土地賃借人／建物所有者が死亡し、相続人が不明であったり、すべての相続人が放棄してしまい、建物賃借人がやむを得ず地代（建物賃借人の認識では建物賃料かもしれませんが）を支払っているという場合、土地賃借人／建物所有者の債務不履行はないという評価もないとは言えません。
このような場合には、上記の裁判をするよりも、相続財産管理人選任の申立てを行い、権利関係を整理することが望ましいものと考えられます。

相続財産管理人とは

相続財産管理人とは、相続人が不存在であったりその存否不明な場合に、家庭裁判所によって選任される相続財産の管理人です。
相続財産管理人は、財産調査、被相続人の債務支払い、清算後財産の国庫帰属などを職務内容とします。

相続財産管理人選任と、選任後の流れ

相続財産管理人選任決定
財産目録の作成
債権者・受遺者への対応
相続人捜索の対応
債務支払い
特別縁故者への財産分与の対応
国庫帰属対応

相続財産管理人とグリーンリーフ法律事務所

弁護士法人グリーンリーフ法律事務所の特徴

開設以来数多くの不動産と相続に関する案件・相談に対応してきた弁護士法人グリーンリーフ法律事務所には、不動産に精通した弁護士が数多く在籍し、また、不動産専門チーム・相続専門チームも設置しています。
宅地建物取引士向けの法定講習講師を担当している他、マンション管理士、マンション管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験（現・宅地建物取引士）に合格した弁護士も在籍しています。
埼玉県内の不動産業者の皆様を会員とする「アネットクラブ」も主宰しています。
また、裁判所から、相続財産管理人を命じられた弁護士も多数在籍しており、相続財産管理人業務に精通しています。