マンション管理、特にマンション管理費について

新築、中古ともにマンションの平均価格の上昇が続いています。
これは、マンションに対する需要の底堅さを示すものと言えますが、そのことは、マンションに関わる人が多いことの裏返しでもあります。
そこで、さいたま市大宮区で３０年以上の歴史を持ち、不動産に関する法律相談に注力し、また「不動産専門チーム」を擁する弁護士法人グリーンリーフ法律事務所が、マンション管理について解説を行います。

マンションの平均価格の上昇について

新築マンションの平均価格の上昇

不動産経済研究所をはじめ、各種報道によれば、２０２２年１１月現在の新築マンションの平均価格は、６０００万円を超えているとされています。
１０年前の２０１２年が４５００万円程度とされていますから、１０年で約１５００万円以上、率にして１．３倍の価格ということになります。
いわゆるバブル期の１９９０年でも６１００万円程度ということですので、現在は、バブル期を超える平均価格となっています。

中古マンションの平均価格の上昇

同様に、各種報道によれば、やはり中古マンションの平均価格も上昇を続けています。
１０年前の２０１２年には２５００万円程度であったものが、２０２２年には４０００万円に迫る勢いとなっており、こちらも、１０年で約１５００万円・率にして１．６倍となっています。
中古マンションの価格上昇は、新築マンションの価格上昇や需要に対して供給減であることなどが原因と言われています。

マンションの管理における問題点

マンショントラブル

このように、今や活況を呈しているマンション市場ですが、購入後・居住を開始すれば、隣人関係、近隣関係から、トラブルが発生することもあります。
マンションにおけるトラブルとしては
・管理費の滞納
・騒音、振動問題
・ペットの問題
・管理規約の改正問題
・管理組合、理事会の運営問題
・相続による所有者の不明の問題
など、多岐にわたります。

マンション管理費について

マンション管理費とは

マンションの管理費とは、一般には、マンション共用部における日常的な管理費用を賄うための費用です。
・共用部分の清掃
・共用部分の水道光熱費の支払い
・共用部分の消耗品の取り換え
・エレベーターのメンテナンス
・宅配ボックスや郵便受けのメンテナンス
などが、管理費の支出の典型例と言えるでしょう。

マンション管理費の法律上の定義

このようなマンション管理費は、法律上どのように定義されているのでしょうか。
マンションについて定めた「区分所有法」では、次のように定義されています。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

すなわち、持ち分に応じた共用部分の負担、ということになります。

マンション管理費の滞納による問題

では、マンション管理費の滞納によって、どのような問題が生じるのでしょうか。
国土交通省は、次の３点を問題に上げています。
・管理水準の低下
・居住者間の不公平
・マンションの資産価値の低下
これらは、居住という観点でも、資産という観点でも、投資物件という観点でも、非常に重要な問題であることが判ります。

マンション管理費の滞納への対処法

まずは滞納を起こさせないことが重要

言うまでもないことですが、滞納を発生させないことが重要です。
居住環境、資産価値を維持することの重要性を日ごろから周知し、また、円滑なコミュニケーションをとるなどして、管理費を滞納しないようにするという意識をマンション全体で醸成することが重要です。

マンション管理費の滞納が起こってしまったら

それでも、マンション管理費の滞納は起こりえます。
マンション管理費の滞納が発生してしまった場合、やむを得ませんので、滞納を解消できるようにしていくことが必要になります。
・催告（内容証明郵便等）
・訴訟
・判決
・強制執行
・財産が無い場合には、区分所有法に基づく競売請求
・競売による買受人等、承継人に対する請求
という手順を踏むことが必要になります。
このように、専門的な手続きを履践することが必要になりますので、マンション管理費の滞納が発生した場合には、弁護士へ依頼して対応することが望ましいと言えます。

マンション管理とグリーンリーフ法律事務所

弁護士法人グリーンリーフ法律事務所の特徴

開設以来数多くの不動産に関する案件・相談に対応してきた弁護士法人グリーンリーフ法律事務所には、不動産に精通した弁護士が数多く在籍し、また、不動産専門チームも設置しています。
宅地建物取引士向けの法定講習講師を担当している他、マンション管理士、マンション管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験（現・宅地建物取引士）に合格した弁護士も在籍しています。
埼玉県内の不動産業者の皆様を会員とする「アネットクラブ」も主宰しています。
このように、弁護士法人グリーンリーフ法律事務所・不動産専門チームの弁護士は、不動産案件や不動産に関する法律相談を日々研究しておりますので、マンション管理費の滞納案件についても、自信を持って対応できます。