マンションの家賃滞納と明け渡しについて

賃借人がマンションの家賃（賃料）を数か月滞納して払ってくれないというケースがあるかと思います。任意に明け渡しを求めても応じない場合はどのようにすれば良いでしょうか。手続きを解説していきます。

はじめに

貸しているマンションで家賃滞納が起きた場合、まずは家賃の回収が優先ですが、どうしても回収できない場合や、そもそも払う気のない賃貸人などがいます。そのような場合、オーナーとしては、「次の賃借人に貸して収益を確保したいので、早く退去してほしい」と考えるのが自然です。ただし、マンションの家賃滞納による明け渡しでは、いくつか注意点があります。

家賃滞納による明渡しの強制執行とはなにか

家賃滞納による強制執行とは、「明渡しを命じる判決」に基づき、強制力をもって物件の明渡しを実現するための手続です。
簡単に言うと、強制的に賃借人や占有者を退去させることができる手続きです。裁判所で裁判をして判決を取得し、その後に強制執行の申し立てをするという手順を踏む必要があります。時間も費用もかかりますが、強制的に退去をさせるには、行わなければならない手続きです。

明渡しの強制執行は、「催告執行」（１回目の強制執行）と「断行執行」（２回目の強制執行）の２段構えとなっています。

まず、「催告執行」（１回目の強制執行）では、執行官や立会人とともに現地に赴き、賃借人に対して退去を促すとともに、明渡しの期限（原則として催告執行の実施日から１か月以内）を定めます。また、物件内に、告示書という書面を貼り付けます。賃借人が不在でも、鍵をあけて中に入ります。

次に、「断行執行」（２回目の強制執行）では、執行業者が物件内に残っている全ての荷物を搬出し、賃借人がその場に居座っていても執行官が強制力をもって物件から追い出します。鍵もこの時に交換してしまいます。
交換した鍵を、債権者（賃貸人）に交付して、明け渡し完了となります。

このように、最後は、強制的に明渡を実現できる手続きが、「強制執行」です。

裁判のタイミングについて

「明渡しを命じる判決」を得るためには、いつ裁判をすればよいのでしょうか。
１ヶ月滞納しただけで裁判を起こせるかというと、事案にもよりますが、一般的には、最低でも３ヶ月以上の家賃滞納があることが必要です。
賃貸借契約を解除するためには、賃貸人・賃借人間の信頼関係が破壊されたことが必要ですが、家賃が１ヶ月滞っただけでは未だ信頼関係は破壊されたといえないのが通常です。
従って、１ヶ月の家賃滞納の状態ですぐに裁判を起こすことはできません。
その後の滞納が３ヶ月程度に達すれば信頼関係破壊を理由に契約を解除し、明け渡しを求める裁判を起こすことができるようになります。
よく契約書には、１か月とか２か月の滞納で催告なしで解除できるような条項が入っていますが、それがあったとしても、解除が制限される場合があるのです。

解除までの一般的な手順としては、以下のようになります。

⑴　電話や書面で督促
⑵　契約解除の申出
催促しても家賃の滞納が続く場合は、「賃貸借契約の解除」を申し出て、退去をしてもらう事を目指しましょう。
退去をしてもらうには、まずは賃貸借契約の解除をする必要があります。賃貸借契約を解除しないことには、どれだけ賃料の未払いがあっても、物件の明渡しを求めることはできないからです。どのように解除をするかというと、法律上は口頭でも良いのですが、証拠を残す・明確にするという意味でも、書面で行いましょう。
⑶　契約解除通知
賃貸借契約を解除をするには、滞納賃料の額を明記し、一定期間（金額にもよりますが、通常５日くらい）内に支払わない場合には契約を解除する旨の内容証明郵便を賃借人に送ります。
⑷　訴訟提起
内容証明郵便を送っても、滞納賃料が払われない場合は、期間を経過したと同時に、賃貸借契約は解除されます。
しかし、解除されても「退去をしない」という方は一定数います。退去しない方は、「引っ越し代がない」「行く当てがない」「納得できない」など、好き勝手な理由を述べてくるでしょう。
ところが、賃貸人は、無理矢理退去させることはできません。例えば、部屋からひっぱって追い出したり、鍵を買えてしまうという事をすると、「不法行為」として、賃貸人が法律違反となってしまいます。いわゆる、「自力救済禁止」は禁止されているのです。
そこで、次は明渡裁判をすることになります。

占有移転禁止の仮処分について

マンションにかぎった問題ではありませんが、Aさんに貸したはずなのに、名前も顔も知らないBさん、Cさんがマンションに出入りしているといケースがあります。不特定多数が出入り（居住）しているケースです。
通常は、契約書に、同居者として書いていただくことが多いかと思いますが、マンションを勝手に社宅や事務所にしているケースでは、だれがいるのか、だれの荷物がそこにあるのかがわかりません。
「賃貸借契約の解除」ができたら、明渡しを実現するための次のステップ「明渡訴訟の提起」に進むことになりますが、こうしたケースでは、「占有移転禁止の仮処分」という保全手続を行う必要があります。

占有移転禁止の仮処分とはなにか

占有移転禁止の仮処分は、訴訟前に行う保全手続のひとつで、債務者（賃借人など）に「その物件の占有を他の第三者に移してはならない」と命じる保全処分のことです。
この占有移転禁止の仮処分を行うことにより、物件の占有者を、その時点で（占有移転禁止の仮処分を実施した時点で）物件を占有している者に固定することができます。

これはどういうことかというと、もし訴訟をしている間に物件の占有者が変わったとしても、固定された占有者に対する判決に基づいて明渡しの強制執行をすることができるようになる、ということです。
再度、例をあげますと、
・物件が賃借人である会社の寮になっていて、住んでいる人の入れ替わりがある場合
・物件内に、賃借人以外の不特定ないし多数の人物が入り込んでいる場合
・賃借人が事件屋のような人物の場合

このような場合は、明渡訴訟を提起する前に、必ず占有移転禁止の仮処分を行っておくべきです。
これを怠ると、せっかく明渡しを命じる勝訴判決を取得しても、訴訟をしている間に新たに物件に入り込んだ人物を強制執行で退去させることができなくなってしまいます。
つまり、新たに物件に入り込んだ人物に対しても明渡訴訟を提起しなければならなくなり、結果として“二度手間”となってしまうのです。

占有移転禁止の仮処分を行う必要があるかどうかは、個々の事案ごとに異なるので、賃借人やその家族、同居人として把握している以外の人物が出入りしているなど、気になる事情がありましたら、必ずご相談下さい。

強制執行について

強制執行の費用

・裁判所に納める予納金として１０万円程度がかかります。
・その他に、執行業者に支払う費用（人件費、段ボール代、トラック代、倉庫での荷物の保管費用・廃棄費用など）として、一般的なアパート（２ＤＫ、３ＤＫ）の場合で４０万円～６０万円程度がかかります。
戸建ての場合で１００万円程度がかかります。

面積の広い物件である場合や、賃借人が大量の荷物を残してある場合、駐車場に車が停められたままになっているといった事情がある場合には、レッカーの手配などでさらに費用がかかります。

強制執行の現場

現場には、執行官・立会人・債権者（＝オーナー。多くの場合弁護士が代理）・執行業者・鍵業者がいきます。本人がいなくても、業者が鍵を開けて中に入ります。初めて見た時は驚きましたが、一般的な鍵であれば、３分もかからずに空きます。
執行官のゴーサインの下、執行業者が荷物をどんどん運び出します。その過程で、価値のある物・価値のない物を選別し、価値あるものは目録を作成し、値をつけていきます。強制執行がかかるような現場では、価値ある物が残されていることはほとんど無いので、大体は、「ここにあるもの一括でいくら」という形で値がつきます。その物は、価値が低ければ、「即日売却」される事が多いです。
場合によっては、業者が手配する倉庫に一時的に物を保管し、後日売却期日を設けることもあります。

■この記事を書いた弁護士
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所
弁護士　申 景秀
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