店舗、事務所、倉庫などを賃貸したのに、賃借人が賃料を支払ってこない場合、賃貸人はどのように対処したらよいのでしょうか。
まずは、すぐに賃料の支払いを督促し、未払い賃料の回収に努めます。
ただ、賃借人は、最初の数回は支払いをしてくれるものの、その後は、督促をしても支払いに応じないというケースが多いのが現実です。
保証人がいる場合でも、保証人にも支払能力がないことがあります。
とくに賃借人が法人の場合は代表者が保証人になっていることが多く、
法人に支払能力がない場合、代表者にも支払能力がない場合がほとんどなので、支払いを期待することができません。
このような場合は、できるだけ早く賃貸物件を明け渡してもらうことを考えるべきです。
具体的には次のような方法を取ります。
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１）内容証明郵便の送付
未払い賃料の支払いを求め、支払ってくれない場合は契約を解除する旨を記載した内容証明郵便を賃借人に送ります。
保証人がいる場合は、保証人に対しても、未払い賃料の支払いを求める内容証明郵便を送ります。
それでも支払いをしてこない場合は、賃貸借契約は解除になります。
２）明渡しを求める訴訟を起こす
賃貸物件の明渡しと、未払い賃料の支払いを求める訴訟を地方裁判所に起こします。
賃借人が賃料不払いをしており、賃貸借契約は解除になっているのですから、
賃貸人が勝訴するのは確実で、1～2回の審理を経て、明渡しと未払い賃料の支払いを求める勝訴判決が出ます。
明渡しの期限と賃料の支払い方法を決めて、裁判上の和解をすることもあります。
いずれにしても、通常の訴訟と比べて非常にスピーディーで、
多くのケースでは訴訟を起こしてから判決、和解まで2～3ヶ月程度です。
３）明渡しの強制執行
判決、和解をしたにもかかわらず、賃借人が明渡しをしないときは、明渡しの強制執行を行います。
裁判所の執行官立会のもと、賃貸物件から賃借人所有の動産などを運び出します。
その後は、修繕をするなりして、再度、賃貸物件として他の賃借人に貸すことになります。
未払い賃料については、支払いを命じる判決をもらっても、賃借人、保証人に支払い能力がない場合、結局回収できないことも多いのですが、
賃料不払い事案の場合は、できらだけ早く明け渡してもらうことを最優先すべきです。
賃料の支払いがないのにかかわらず、法的手続きを取ることをためらっていると、損害が拡大していきます。
４）実力行使は不可
賃料不払いがある場合、実力で賃借人の動産などを運び出してしまったり、鍵を代えて賃借人が出入りできない状態にしてしまう賃貸人がいますが、
このような実力行使は違法で、逆に賃貸人から損害賠償請求などをされてしまうことがあります。
賃料不払い事案は、法律に従って手続を進めていけば解決します。
賃料不払いでお困りの賃貸人の方は、弁護士にご相談されることをお勧めします。
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