マンション管理には様々な問題がつきものです。
騒音や振動、共用部の利用方法などのトラブルや、管理費の滞納、総会の運営など、様々なトラブルが存在しています。
さいたま市大宮区で３０年以上の歴史を持ち、不動産に関する法律相談に注力し、また「不動産専門チーム」を擁する弁護士法人グリーンリーフ法律事務所が、マンション管理において弁護士を利用することのメリットについての解説を行います。
マンションとは
ところでそもそも、マンションとは何でしょうか。
マンションとは不動産の一つであり、法律上厳密な定義があるわけではありませんが、一般には、「区分所有法」という法律で規定される区分所有建物を指すと考えてよいと思われます。
そして、区分所有法１条は、「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」と定めています。
区分所有法は民法の特別法で、その第三条において、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」すると定めています。
これがいわゆる管理組合ですので、区分所有者は、必然的に組合員になることになります。
マンション管理組合
管理組合
上記で見ましたように、全員の区分所有者によって構成される、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」が管理組合ということになります。
管理組合の運営方法はさまざまなものが考えられますが、最も多いのは、規約を制定し、規約に基づく運営を行うものだと考えられます。
標準管理規約
マンションの管理規約は、適正な手続きに則って定められた場合には自由な内容を盛り込むことができますが、国土交通省からは、「標準管理規約」というものが発表されています。
多くのマンションでは、この標準管理規約をもとにしたものが使われていると考えられます。
ただし、そのまま使っているというのではなく、多くの場合、この標準管理規約をベースにしている、というレベルであると考えられます。
マンション管理士
ところで、マンション管理士という言葉を近年聞くことが増えたのではないでしょうか。マンション管理士とは、マンション管理適正化法という法律で国家資格に定められた資格で、総会運営や予算など、マンション管理における助言などを行うことを業とする者です。
マンション管理業務主任者
また、マンション管理業務主任者という言葉を聞くことも増えたのではないでしょうか。
マンション管理業務主任者とは、マンション管理業者が、マンションの管理組合に対して重要事項や管理事務報告を行う時に必要な者で、国家資格に定められています。
マンション管理における主なトラブル
管理組合や、管理会社、マンション管理士やマンション管理業務主任者がいても、トラブルを完全に防ぐことはできません。
管理費の滞納
マンション管理における典型的なトラブルは、区分所有者による管理費の滞納でしょう。
管理費や修繕積立金の支払いがされないことで、マンションの維持管理の質が下がったり、困難になったりする結果を生じさせます。
マンションは資産の一つを構成していますので、管理費・修繕積立金の滞納は、マンションという資産を下落させることになりかねません。
総会運営
また、マンションは、先に見たように区分所有者の集合体です。
区分所有者というのは要するに個々の人々ですから、マンションを所有する目的や意識など、さまざまな面で相違があります。
マンションの総会では様々な管理方針を決定しますので、こうした相違が顕在化することがあります。
このように、総会運営というのも、マンション管理における主なトラブルの一つと言えます。
マンション管理において弁護士を利用することのメリット
これらマンション管理のトラブルは、マンション管理士やマンション管理業務主任者で十分なのではとお考えの方もいると思います。
しかし、管理費・修繕積立金の滞納者への請求は、弁護士以外が業務を行うことのできない「法律紛争」に該当すると考えられるほか、最終的には訴訟を起こさないと解決ができないことが多いと考えられます。そして、訴訟を業として受任できるのは、弁護士のみです。
また、滞納管理費を回収するためには、差押えを行わなければいけませんし、場合によっては競売も検討することが必要になります。これらを行うことができるのも弁護士だけですし、また、弁護士はこうした事案に非常に習熟しています。
総会運営についても、管理会社との契約があれば基本的には安心ですが、重大な決議を行うような場面では、管理会社への法的なアドバイスが必要になる場合があります。
したがって、管理会社においても、弁護士を利用することで安心して総会運営を行うことができます。
マンション管理とグリーンリーフ法律事務所
弁護士法人グリーンリーフ法律事務所の特徴
開設以来数多くの不動産に関する案件・相談に対応してきた弁護士法人グリーンリーフ法律事務所には、不動産に精通した弁護士が数多く在籍し、また、不動産専門チームも設置しています。
宅地建物取引士向けの法定講習講師を担当している他、マンション管理士、マンション管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験（当時）に合格した弁護士も在席しています。
埼玉県内の不動産業者の皆様を会員とする「アネットクラブ」も主宰しています。
アネットクラブとは
アネットクラブとは、弁護士法人グリーンリーフ法律事務所が主催する、埼玉県内の宅地建物取引業者の皆様を会員とするクラブです。
アネットクラブの会員からの法律相談をお受けしている他、アネットクラブ会員様のお客様の来所法律相談も初回無料としています。
最後に
不動産業者の皆様は、ぜひ、弁護士法人グリーンリーフ法律事務所のアネットクラブへのご加入や顧問契約の締結をご検討ください。
不動産案件・相談に精通した弁護士が回答いたします。
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